Combien coûte la gestion d'une location de vacances (avec des chiffres réels)

Nous avons reçu des centaines de questions sur l’aspect financier de la gestion d’un Airbnb ou d’une autre location de vacances à court terme. Spécifiquement: pouvez-vous détailler les dépenses et les frais qui réduisent les bénéfices ? Y a-t-il des coûts cachés ? Comment fonctionnent exactement les taxes sur les loyers ? Assurance?! ACK !

Que la personne qui nous pose la question envisage d'en faire un elle-même ou soit simplement curieuse (parler d'argent = visage intéressé emoji), nous expliquons tout cela dans l'espoir que cela le démystifie un peu et soit utile à tous ceux qui pourraient le faire. ne savez pas s'il s'agit ou non d'une activité secondaire viable. En fait, nous avons vraiment aimé apprendre les tenants et les aboutissants de ce genre de choses – c'est donc amusant de partager ce que nous avons appris.

Il y a évidemment des dépenses telles que l’achat, la rénovation et l’ameublement d’une maison que vous utiliserez comme location de vacances. Ces gros coûts de démarrage évidents différeront selon le projet (tout comme votre versement hypothécaire) – et bon sang, vous pourriez être en train de créer votre propre maison sur Airbnb, qui est déjà pleine de meubles – donc cet article reprend du ok, j'ai une maison prête à louer, et maintenant ? point et couvre les frais d’exploitation courants que vous pourriez engager d’année en année.

Nous partageons avec vous de VRAIS CHIFFRES issus de notre expérience. Ne les considérez pas comme une prévision de vos propres coûts, qui varient évidemment. Il convient également de rappeler que le duplex est un seul immeuble, mais ce sont DEUX logements locatifs distincts (totalisant 6 chambres, 6 salles de bain, 2 cuisines, 2 salons, 2 salles de lavage, 2 cours arrière, etc). Ainsi, si vous n’avez qu’une seule location et/ou un espace plus petit, ces chiffres pourraient être beaucoup plus élevés que tous ceux que vous devrez payer.

Utilitaires

L’existence de services publics n’est probablement une surprise pour personne, mais leur coût réel peut vous surprendre si vous ne faites pas le calcul et ne regardez pas l’année dans son ensemble. Contrairement à une location à long terme typique où votre locataire peut être responsable de tout ou partie des services publics chaque mois, dans le monde de la location de vacances, vous payez généralement pour tous. Au duplex, nous payons les services suivants :

• Eau et égouts
• Électricité
• Ramassage des déchets
• l'Internet
• Services TV / Streaming (nous fournissons Sling et Netflix)

Pour d’autres personnes, la liste peut également inclure le gaz, le mazout ou le propane (selon votre source de chaleur) et même les frais de stationnement ou HOA.

Nos utilitaires combinés pour les deux côtés du duplex coûte environ 5 200 $ par an , sur la base des 12 derniers mois. La chose la plus importante à considérer est que les services publics ne disparaissent pas lorsque la maison n’est pas louée (ce qui peut être très important si vous louez dans un endroit saisonnier). Nos factures d’électricité et d’eau diminuent un peu lorsque la consommation est moindre hors saison, mais il existe des frais minimums qui les maintiennent à environ 150 $ par mois.

Nous avons envisagé de suspendre certains de nos services publics duplex (comme Internet ou le ramassage des déchets) pendant les mois d'hiver vacants, mais beaucoup s'accompagnent de frais de reconnexion élevés qui annulent toute économie potentielle. Nous avons pu suspendre certains de nos abonnements TV en streaming (Netflix et Sling) alors que nous savions que l'endroit serait vide pendant un bon mois hors saison, ce qui était bien. (N'oubliez pas de les redémarrer à temps pour le prochain invité !).

Armoires de cuisine Benjamin Moore simplement blanches

Entretien de la pelouse/Gestion immobilière

Si vous avez déjà loué une maison de vacances, vous êtes probablement habitué à voir des frais de ménage sur votre facture. Il s'agit généralement du coût d'une personne chargée de nettoyer la maison après votre séjour afin qu'elle soit prête pour les prochains invités (cela inclut faire la lessive, refaire les lits, décharger la vaisselle, etc.). Nous facturons des frais de ménage de 150 $ par séjour, car c'est précisément ce que notre femme de ménage nous facture. Ce coût est donc un échec total de notre part. Zéro dollar dépensé par an , sauf pour un conseil de vacances ;)

Mais en dehors des frais de ménage, vous pouvez avoir d'autres frais d'entretien réguliers pour que le logement soit prêt pour chaque voyageur. Il peut s'agir de choses comme l'entretien de la pelouse, le service de piscine ou de spa, ou même le déneigement si vous hébergez dans une destination hivernale. Nous payons une petite entreprise d'aménagement paysager locale pour tondre les cours et souffler les zones extérieures du duplex selon un calendrier cohérent et fiable. Heureusement, ce n'est pas un coût toute l'année (rien ne se passe pendant les mois d'hiver), mais comme ils surviennent plus fréquemment au printemps et en été, lorsque tout pousse comme un fou, cela cela représente environ 800 $/an .

Je me souviens que lors de notre dernière location en Floride, il y avait un gars de la piscine ET une équipe de pelouse séparée qui est passée pendant notre séjour là-bas. Il ne nous a pas non plus transmis les coûts directement lors de la réservation, ils sont donc prélevés sur son bénéfice de location.

Une autre dépense potentielle serait si vous choisissez d’embaucher ou de compter sur un service professionnel de gestion immobilière ou de gestion locative. Ils peuvent vous soulager beaucoup (gestion des réservations, des nettoyages et des problèmes qui surviennent), mais ils facturent généralement un pourcentage sur chaque réservation. À Cape Charles, le taux semble être d'environ 20 %, mais ce chiffre peut varier en fonction de votre région et des services qu'ils proposent.

Réapprovisionnement en consommables

Parce que nous choisissons de fournir des articles consommables à nos clients, nous avons non seulement acheté la réserve initiale, mais nous devons également tout reconstituer lorsqu'elle est presque épuisée. Voici une liste de ce que nous proposons :

• Papier toilette (nous fournissons 6 rouleaux par face du duplex)
• Essuie-tout (1 rouleau dans chaque cuisine)
• Serviettes (empilées dans un bol dans chaque salle à manger)
• Mouchoirs (1 boîte par salle de bain – nous ne les remplaçons pas chaque semaine, juste au besoin)
• Éponges (1 nouvelle éponge dans chaque cuisine)
• Sacs poubelles (2 dans chaque cuisine et toutes les salles de bain)
• Sacs de rangement en aluminium et Ziplock de différentes tailles
• Shampoing, revitalisant, savon pour les mains et nettoyant pour le corps
• Détergent à lessive, assouplissant et détachant
• Sel, poivre et huile d'olive pour la cuisson
• Marc de café, sachets de thé et sachets de sucre

Chaque fois que nous partageons ce que nous proposons à nos clients, des personnes nous disent : nous faisons tout cela aussi ! et d'autres qui disent quoi?! personne ne fournit ce genre de choses ici ! Ma meilleure hypothèse est que cela varie selon la région, mais de nombreuses autres locations de vacances à Cape Charles proposent également des éléments similaires. En fin de compte, si cela aide nos clients à se sentir chez eux, nous sommes heureux de l’avoir à portée de main.

En tout, nous avons dépensé 900 $ pour les articles ci-dessus cette année. Encore une fois, il ne s’agit peut-être pas d’un élément important dans votre région, mais il est judicieux de déterminer ce que vous prévoyez de disposer et combien vous pensez que cela coûtera pour réapprovisionner les choses tout au long de l’année.

Draps et serviettes supplémentaires

C'est peut-être quelque chose de spécifique au fonctionnement de notre femme de ménage, mais elle nous a conseillé au début de l'été de garder un ensemble COMPLET supplémentaire de draps et de serviettes à portée de main, de cette façon si jamais le linge n'était pas terminé à temps ou s'il y avait une tache. qui nécessitait un traitement plus long, elle pouvait toujours laisser à nos prochains invités tout ce dont ils avaient besoin. Donc pour nous, cela signifiait acheter :

• 8 serviettes de bain supplémentaires
• 6 serviettes de plage supplémentaires
• 12 débarbouillettes et essuie-mains supplémentaires
• 1 jeu supplémentaire de draps queen et 1 housse de couette et insert queen (nous avons lancé le dé qu'il était peu probable que les deux lits queen soient tachés)
• 2 jeux supplémentaires de draps jumeaux et 2 couettes jumeaux

En fait, vous devriez doubler ces chiffres parce que nous l'avons fait PAR CÔTÉ. Dieu merci, il y a le placard verrouillé du propriétaire, où nous avons caché ces affaires supplémentaires dans des poubelles.

Nous n'avons jamais fini par compter sur un complet ensemble supplémentaire, mais nous avons plongé et pris une ou deux pièces de rechange plus d'une fois, nous sommes donc vraiment heureux de les avoir sous la main (les deux housses de couette supplémentaires en particulier !). Ce stock supplémentaire de draps et de serviettes nous a coûté plus de 400 $ par côté. (pour un total de 800$) . Nous avons également dû remplacer quelques serviettes au cours des derniers mois (nous nous sentons très chanceux que c'est tout ce que nous avons dû remplacer !), alors soit en récupérant des extras à l'avance, soit en prévoyant un petit budget pour le remplacement d'articles aléatoires. au fur et à mesure, c'est probablement une bonne idée.

comment embarquer et latter

Assurances et taxes

Passons maintenant aux choses amusantes (ha !). Commençons par l’assurance.

Nous espérons que cela ne vous surprendra pas que votre propriété doive être assurée, mais nous avons constaté qu’assurer le duplex était un peu une courbe d’apprentissage. Mais nous sommes sortis de l’autre côté ! Les facteurs d'assurance qui compliquent notre duplex sont : 1) le fait qu'il s'agit d'une location de vacances à court terme, qui est traitée différemment d'une résidence à temps plein et 2) il est près de l'eau (plus d'eau, plus de problèmes – du moins c'est ce que disent les assureurs). Ces deux facteurs signifiaient que nos options étaient limitées, mais nous nous sommes finalement retrouvés avec trois politiques qui fonctionnent ensemble pour nous apporter une tranquillité d'esprit.

1. Une police d’assurance des biens de location de vacances : elle est similaire à la police d’assurance habitation que vous pourriez avoir sur votre résidence principale. Assurez-vous simplement que tout ce que vous obtenez couvre les locations à court terme.
2. Une police d'assurance responsabilité civile complémentaire : elle a été recommandée par quelques amis qui possèdent également des locations de vacances et offre une couverture supplémentaire pour d'éventuels accidents, blessures, etc.
3. Une politique contre les inondations : nous ne sommes techniquement pas dans une plaine inondable, mais la plupart des résidents considèrent que c'est sage à Cape Charles.

Nous n'avons besoin d'aucune de ces deux dernières politiques pour notre résidence principale ici à Richmond, mais si vous louez votre résidence principale ou secondaire à temps partiel, vous voudrez peut-être consulter un expert pour vous assurer que vous êtes suffisamment couvert par votre police existante. De nombreuses polices d’assurance habitation standard peuvent ne pas suffire si le dommage ou l’incident survient alors qu’un locataire à court terme occupe votre maison.

Si vous pensiez que l’assurance était amusante, allez-vous adorer les impôts ! Les taxes sont la partie que nous avions l’impression de connaître le moins à ce sujet, mais c’est assez simple à comprendre. Alors prenez ceci comme repère pour enquêter sur ce qui sera dû dans la ville ou la ville dans laquelle vous exploitez votre location (appelez votre bureau gouvernemental local, consultez leur site Web ou demandez à d'autres hôtes de votre région). Mais sachez aussi que si cela vous semble compliqué, tous ceux à qui nous avons parlé dans nos différents bureaux gouvernementaux étaient très heureux de nous aider (ils étaient probablement ravis que nous essayions de payer nos impôts – ha !) et en une semaine ou deux, nous avons compris. de celui-ci.

Pour le duplex, nous payons ce qui suit :

• Taxe foncière annuelle du comté
• Taxe foncière annuelle
• Taxe de séjour temporaire du comté trimestrielle (une taxe sur les revenus de location de vacances en particulier)
• Taxe municipale mensuelle de séjour transitoire
• Taxe de vente mensuelle et locale

Les taxes foncières perçues par les deux localités où se trouve le duplex (les deux premiers éléments énumérés ci-dessus) sont basées sur la maison elle-même, et non sur le montant ou le peu que nous la louons. Mais les autres sont des pourcentages de ce que nous gagnons grâce à nos revenus locatifs et nous devons calculer et soumettre des documents pour eux sur une base mensuelle ou trimestrielle (bien que désormais Airbnb prélève automatiquement la taxe de vente en Virginie lorsque les clients effectuent un paiement sur leur site – mais tous l'été, nous avons dû le retirer manuellement de nos paiements Airbnb).

Vous aurez peut-être de la chance et votre ville ne facturera pas de taxe de séjour temporaire, mais vous pourriez finir par être facturé deux fois comme nous : une fois par la ville, puis de nouveau par le comté. J'ai l'impression de continuer à dire qu'ils varient énormément dans cet article, mais les taxes font vraiment cela aussi. Par exemple, mon père a une location dans un autre État et il paie une taxe de séjour transitoire de 3 %, alors que la nôtre est de 6 % à Cape Charles. Entre ces deux taxes de séjour transitoire et la taxe de vente, environ 11 % de chaque réservation que nous avons eu cet été est allé à l'État, au comté et à la ville sous forme d'impôts. Gardez à l’esprit que cela n’inclut pas les taxes foncières.

Donc pour le duplex, nos taxes et assurances combinées pour cette année s'élèvent à environ 13 400 $ . Pour faire court, vous devez absolument connaître vos responsabilités fiscales lorsque vous évaluez la viabilité de votre location, car elles peuvent certainement affecter vos bénéfices.

Frais d'hôte Airbnb

Si vous gérez votre location via un site comme Airbnb, VRBO ou HomeAway, gardez à l'esprit qu'ils prélèvent également une réduction sur votre tarif de location à la nuit. En tant qu'invité, vous avez probablement l'habitude de payer des frais qui s'ajoutent au tarif total par nuit, mais en coulisses, Airbnb déduit également des frais de 3 % du tarif par nuit avant de payer l'hôte. Je suppose donc que ni le voyageur ni l’hôte ne bénéficient réellement du tarif nocturne indiqué. Ha! Nous n’incluons pas vraiment ces frais de 3 % dans nos calculs de coûts d’exploitation (ou dans notre total à la fin de cet article) car c’est de l’argent que nous ne voyons jamais. N'oubliez donc pas que lorsque vous fixez votre tarif à la nuit, une partie de ce montant sera reversée au site de location de votre choix.

On nous demande pourquoi nous avons choisi Airbnb plutôt que d'autres locations de vacances comme VRBO ou HomeAway, et la réponse est simplement que nous avons interrogé quelques amis possédant des locations de vacances et qu'ils ont tous aimé cette interface le plus. Alors nous y sommes allés. Jusqu'à présent, nous l'aimons vraiment. Nous avons envisagé de répertorier le duplex sur plusieurs sites, mais nous avons entendu dire qu'il pouvait être difficile d'éviter les doubles dates de réservation lorsque vous exécutez plusieurs calendriers sur différentes plates-formes.

Frais divers

Et même si nous avons essayé d’être très minutieux dans cet article, nous ne pouvons pas prédire tout ce que vous pourriez rencontrer en cours de route. Cette année, nous avons probablement dépensé environ 750 $ en articles divers. Heureusement, rien de fou ne s'est produit (nous n'avons pas eu à remplacer un système CVC ou quoi que ce soit du genre), mais un petit exemple est que nous avons appris que l'État et la ville perçoivent également une somme modique pour une licence commerciale annuelle (et effectuent une inspection annuelle des locations). pour nous assurer que nous sommes toujours à jour chaque année), c'était donc une petite dépense imprévue qui nous a surpris – mais maintenant que nous y sommes habitués et que nous savons quoi faire, c'est simple comme bonjour.

Il y a bien sûr des coûts comme le remplacement d'objets qui cassent, le paiement d'un technicien d'entretien pour réparer un appareil défectueux, ou même l'ajout/la modification d'un équipement particulier dans votre maison. Un exemple concret est que nous avons dépensé 250 $ au milieu de l'été pour ajouter Rideaux occultants aux deux chambres à l'avant du duplex après que quelques invités ont mentionné qu'il y faisait très lumineux tôt le matin. Ainsi, même si cela peut peser sur votre budget, cela fait partie du plaisir et de l’aventure d’essayer d’offrir une expérience formidable aux personnes qui séjournent chez vous. En parlant de ça…

étagère à linge bricolage

Nous choisissons également de laisser à nos locataires un petit cadeau de bienvenue à leur arrivée. Il s’agit d’une note manuscrite accompagnée d’une carte-cadeau pour acheter une glace ou un souvenir dans l’un des magasins locaux de la ville, accompagnée d’une carte postale pré-timbrée. Encore une fois, ce n’est certainement pas un coût que vous devez engager, mais nous sommes heureux de le faire dans l’espoir que nos clients profitent de leur séjour et fréquentent certaines des grandes entreprises locales – et nos clients semblent vraiment l’apprécier aussi. Qui n'aime pas la glace ?!

Finissons ce chiot. Je vais vous épargner un peu de défilement et récapituler tous les calculs ci-dessus. En combinant tous les coûts que nous venons d'exposer, cela représente environ 21 750 $ de dépenses de fonctionnement annuelles pour le duplex cette année. Encore une fois, cela concerne deux logements locatifs distincts, donc c’est probablement plus élevé qu’une location simple ou plus petite. Mais notre propos porte moins sur le nombre total que sur la variété des coûts en cours de route. Donc, si vous envisagez de créer un Airbnb, j'espère que cet article sera un point de départ pour déterminer vos propres coûts de fonctionnement dans les catégories que j'ai énumérées ici.

Et même si ce chiffre semble élevé, nous nous sentons chanceux d'avoir pu réserver suffisamment de nuits en 2019 pour continuer à réaliser des bénéfices une fois que tout a été dit et fait (high five, ça vous dit ?!). Allons-nous bientôt sortir du rouge pour tous nos coûts de construction et d’ameublement ? Non! Mais au moins, nous sommes sur la bonne voie, et nous avons pu apprendre beaucoup et nous amuser beaucoup ce faisant.